在黄河“几”字弯处，有一座总面积8.7万平方公里、常住人口215万的城市——鄂尔多斯。这里被称为“地下煤海”，煤炭探明储量占全国六分之一，天然气探明储量占全国三分之一，全世界四分之一的羊绒制品也产于此。　　凭借丰富的自然资源，过去十年间，鄂尔多斯的GDP相继跨过3000亿元、4000亿元两个台阶，从2012年2305.8亿元增长到2021年4715.7亿元，年均增长5.5%；该地人均GDP也一直居于全国前列，甚至一度超过香港。　　遍地豪车、拆迁暴富、人均几套房......早在十年前，因煤炭收获大量财富的鄂尔多斯，便收获了这些标签。当地的房地产市场，也曾出现一房难求的盛况。不过，受煤炭行情、民间借贷危机等因素影响，鄂尔多斯楼市在2011年轰然跌落。　　有业内人士调研数据显示，当时鄂尔多斯在建房地产项目超过70%烂尾、存量住房与常住人口的比例达到10∶1、新城空置率超过70%、存量消化需要3~5年。所谓北方“鬼城”也因此而来，用以形容其遍地空楼的康巴什区。　　不过，经历了一轮轰轰烈烈的整治运动，当下鄂尔多斯的楼市已然复活。曾被冠以鬼城之称的康巴什区，2022年房价均价过万，且目前呈上涨走势。这座充满魔幻色彩的城市，是如何从烂尾楼阴影中走出的？对当下又有何启示？　　房价起落　　如何在沙漠拍大片、沙漠近距离看秀场......当下社交平台上的鄂尔多斯，是很多博主热衷打卡的旅游胜地。但在十年前，这座城市曾经历过一场疯狂的楼市起落，现在人来人往的康巴什区，更是被称为北方“鬼城”。　　鄂尔多斯位于河套腹地，西北东三面为黄河环绕，南临古长城。这里不仅有草原沙漠的壮丽风光，更因其丰富的煤炭储量被称为“地下煤海”。　　新世纪初期，我国煤炭行业迎来一波历史发展机遇期，煤价从从2003年的250元涨到2008年的每吨470多元。在煤炭资源丰富的鄂尔多斯，许多人嗅到商机入局，积累起第一笔财富，当地居民也因从业或拆迁迅速暴富。　　有2011年的官方数据调研显示，鄂尔多斯资产过亿的富豪不下7000人，资产过千万的人至少有10万人。据当地居民回忆称，当时鄂尔多斯遍地豪车并不是戏称，一些牧民因采矿征地一夜暴富，成为手握百万甚至千万资产的人。　　房地产行业，也在这轮繁荣之下大肆生长。2004年，内蒙古批准设立康巴什新区；2006年市党政机关迁址新区，也是在这年起，鄂尔多斯的房价开始爆发，从刚过千元涨至均价五六千元；2010年楼市热度达到高峰，均价突破万元。　　有业内人士调研称，因高额拆迁补偿产生了巨大红利，当地常住居民富得流油，由于产业结构单一、投资渠道很有限，从煤炭暴富的民营企业和从煤炭、拆迁中暴富的居民，纷纷投资房地产，甚至扫大街的当地户籍居民也有一两套房。　　《中国民间资本投资调研报告》也曾分析称，鄂尔多斯的财富分配链条是“体内循环”，即煤矿产生财富，支撑政府改造城市，通过拆迁分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新煤矿。　　不过，这一盛况很快出现变化。2012年左右，受大宗商品价格暴跌、民间借贷风险爆发等因素影响，鄂尔多斯房价跌落，从过万水平回到3000元左右均价。新区大量地产项目停工烂尾，居民手中的资产也瞬间缩水。　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾多次到当地调研，在他看来，在鄂尔多斯，经营煤炭、房地产开发、民间借贷之间并没有很清晰的界限。煤炭价格上涨、城市建设所产生的收益，在企业、政府和老百姓之间形成分享链条。而出问题的房地产公司，多数是单纯以高成本民间借贷来开发房地产的民营企业。　　对当地居民来说，财富降临是一夜之间，购置房子后大多选择空置，房价大跌后也并未出现大规模抛售现象。这座城市的房地产市场，宛如“短期内暴富的一群人储藏财富的场所”，从暴涨到暴跌，具有较强的封闭性和个案性。