江西因为在华东、华中各省中存在感不强，近年来被江西网友自嘲为“小透明”“阿卡林省”。　　然而近期一项调研报告却让江西省省会南昌备受关注——贝壳研究院摸排了3万个住宅小区后发现，南昌的住房空置率竟然领跑28个大中城市，五分之一的已售存量住房处于空置状态。　　近十年来，具有悠久历史的南昌实现了跨越式发展，不仅GDP和人口大幅增长，城市面貌以及天际线也有了极大改变，红谷滩CBD的摩天大楼鳞次栉比，城区建成面积更是从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。然而新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。今年年初，南昌已经出台新规称将限制超高层建筑的高度和数量。　　广义住房库存量超8000万平　　近日，贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是廊坊，空置率为19%。

图表来源于贝壳研究院　　对于这项调研，贝壳研究院称，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准，此次调研范围未包括期房和现房待售部分，贝壳研究院动员入职三年及以上的资深经纪人，对其业务范围内的小区摸底调研，共摸底约3万个小区，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，以“空置户数/总户数”公式得出城市住房空置率。　　总体来看，28个被选取的大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间。2017年时，中金公司曾发布《数说中国存量住房》，其中称中国城镇住房狭义空置率为12.1%，这一数据与目前贝壳研究院的总体数据较为接近。一般来说，城市住房空置率数值超过10%就值得警惕，潜在的风险不容忽视。　　贝壳研究院调研结果显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市空置率平均为7%，二线平均12%，三线为16%。然而，二线省会城市南昌的空置率数据却非同一般，不仅比三线城市平均空置率还高，比二线平均空置率更是高出了8个百分点。　　事实上，由于贝壳研究院此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外，南昌还有大量的新建商品房库存。　　根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。　　《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。　　不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。　　贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。